artyom_ferrier (artyom_ferrier) wrote,
artyom_ferrier
artyom_ferrier

Categories:

Инвестиции и жилая недвижимость

Помню, одна подруга, бывшая однокашница по филфаку, с которой мы поддерживаем добрые отношения, поделилась мыслью: «Вот, подумываем трёшку взять в ипотеку. А то в однушке совсем как-то тесновато становится».

Они с мужем обзавелись уже очаровательным киндером пяти лет от роду, и второй был на подходе.

Я пожал плечами: «Кать, а зачем тебе ипотека? Снимите трёшку, а однушку сдавайте. Поверь, я знаю немножко этот рынок: разница будет не очень существенной. В смысле, вам не так уж много придётся доплачивать».

Она: «А как так может быть?»

«А вот так. Многокомнатные квартиры эконом-класса — не очень популярны в аренде. Потому что на «пожить» какой-нибудь приезжий холостой провинциал или кучка гастеров возьмут однушку, а молодые семьи, желающие улучшить жилищные условия, берут трёшки-четвёрки по ипотеке. Потому что идиоты. Ну а те, у кого нарисовалась лишняя трёшка — вынуждены сдавать её за копейки, если считать по удельной капитализации метража».

Катя почесала лобик:

«Но я всё-таки не знаю... Просто так платить за аренду, за чужую квартиру — когда можно было бы платить за то, чтобы она стала твоей? Это же недвижимость, это же инвестиция».

Я вздохнул:

«Катюх! Ты офигенный филолог. Ты бесстрашный собиратель коптского фольклора (она реально как-то забурилась в египетские пустыни, схватила там солнечный удар у вскипевшего Рэнглера, и нам с Анхелем и Лёшкой пришлось выдёргивать её из «плена» бедуинов, внезапно оказавшихся очень милыми и дружелюбными людьми). Ты прекрасный педагог. Но давай ты не будешь мне рассказывать про «инвестиции», повторяя всякую рекламную чушь! Поверь: рынок жилой недвиги в России сейчас перегрет дико. Совершенно неадекватно реальному состоянию экономики, которая сползает. И если ты возьмёшь ипотеку — ты будешь сначала платить «интерес» банку, в размере, гораздо большем, нежели аренда той же хаты за тот же срок, потом выплатишь основную сумму, а потом обнаружишь, что ты никогда не продашь эту хату и за половину того, что за неё заплатила».

Этот разговор состоялся три года назад, осенью тринадцатого — и сейчас я вынужден признать, что ошибался. Оказался чересчур оптимистичен. Ну какая, там, нахер, «половина» от стоимости квартир, купленных тогда — по сравнению с тем, за что можно (вернее, крайне затруднительно) продать уже сейчас, не говоря уж о сроке полного погашения ипотеки?

Между тем, должен признаться, что сам-то я покупал квартиры, и в одной Москве имею их 18 штук (и ещё 7 в Подмосковье). На разные имена, естественно, но вполне легально.

Мне тогда было немного за двадцать, я уже вполне освоился в той Корпорации, к которой имею честь принадлежать (разумеется, вымышленной, как я сам), и с работой у меня была только одна проблема: оплата.

То есть, у меня тогда ставка была, в девяносто седьмом, где-то 17 тысяч в месяц, а с премиальными на круг выходило по полтиннику. И я не то, чтобы аскет, но никогда не любил праздной роскоши, пускания пыли в глаза, в шикарных клубах и казино по собственной инициативе не отвисал (да и некогда было), из авто вполне довольствовался Пассатом и Гелендвагеном, ну родителям отсылал, хотя они сами люди не очень бедные, и ломал голову над тем: куда девать столько бабла?

И я не то чтобы «инвестировался» в квартиры, чтобы потом наварить, а просто решил прикупить их немножко. На всякий случай.

В моей работе бывали иногда случаи, когда не всякого знакомца можно привести туда, где живёшь (или даже намекнуть ему, где живёшь ты и твоя барышня). В кабаке встречаться — тоже не всегда уместно. Поэтому — явочная квартира.

Ещё в моей работе бывают люди, которым время от времени нужно затихариться, лечь на дно. Это не обязательно подонки, отбросы общества. Это бывали и дружественные менты, которые попадали в суровый замес — и им, на время, хотя бы семью нужно было спрятать как-то так, чтобы вообще никаких зацепок.

В фильмах (и в жизни — дебилы) обычно в таких случаях говорят: «Поеду-ка я в глушь, в деревню, у меня там кореш армейский (вариант: «чалились вместе») Ваще никто не найдёт».

Угу. Когда не для проформы, а серьёзный розыск идёт — таких корешей во вторую голову пробивают. После родни.

Да и вообще деревня — это место, где хуже всего прятаться. Там все друг друга знают. Там всем всё интересно. Особенно, когда появляется какой-то незнакомый человек. И городской, типа. Да не просто городской, а москвич. И чо это он, спрашивается, свалил-то со своей Москвы?

Этим вопросом может задаться и местный участковый Ананиськин. Которому, возможно, обрыдло в дыре этой торчать. У которого, возможно, амбиции нереализованные, когда всего криминала на подведомственной территории — пьяный мордобой, очевидная бытовуха да кражи гусей.

И уж он-то — реально может припотеть и досконально изучить свежие ориентировки.

А мегаполис, особенно Москва — это такое место, где всем всё пофиг. Тут сосед по лестничной клетке может годами рядом жить, здороваться у лифта и понятия не иметь, чем ты занимаешься. Ну если, конечно, не банчить дурью прямо со столика у парадняка.

И ещё это такое место, где садишься на метро, едешь сорок минут — и оказываешься в другом районе, где живёт миллион человек, из которых тебя вообще ни одна собака не знает. Случайная встреча на улице с каким-то знакомым — стремиться к нулю. Особенно, если не соваться в Центр, держаться своего нового окраинного района.

Менты, ориентировки? Ну вот только по самым горячим следам они могут сработать. А так-то — чуть-чуть изменить внешность, вести себя спокойно, с достоинством, не вызывающе, и ни одна собака не срисует. Можно у пепсов прикурить просить — им в голову не придёт, что ты в розыске.

Но для этого, конечно, надо упасть не на какой-то хазе-малине, или в бомжатнике, которые шерстить будут и где стукачей полно, а на обычной скромной квартирке. И никто вопросов задавать не будет новому соседу, откуда он взялся, кто он и что делает.

Вот для этого мне и нужны эти хаты. В первую очередь. Благо, тогда, в девяностые, приличную однушку в спальном районе Москвы можно было взять тысяч за пятнадцать.

Потом, правда, пошёл экономический рост, и нефтянка взлетела, и недвига ввысь попёрла. Уже году в седьмом однушка в Москве стоила не дешевле ста пятидесяти грандов.

Самое время продавать и озолотиться? Да я не для того их брал, чтобы «озолотиться» на спекуляциях, дающих тысячу процентов за десять лет, при удачном стечении обстоятельств. И в целом, в то время меня уже не интересовали такие порядки цифр.

И вообще, жилая городская недвижимость — это ОЧЕНЬ хреновый инструмент для инвестиций с целью спекуляций (я в это слово никакого негативного смысла не вкладываю).

Дело в том, что это социальная, как бы, фигня. Любое правительство, даже самое буржуинское, время от времени бросает клич: «Наша задача — обеспечить всех граждан достойным жильём!»

Я же всегда думаю: «Они имеют в виду: каждому то жильё, которого он достоин? Гхм. Шалаши? Землянки?»

Нет, они имеют в виду, что у них накопилось слишком дохрена лишнего бабла, которое бросается на поддержку широкой жилищно-строительной программы.

И вот все видели, как это происходило в Штатах. Есть полуправительственные агентства Фанни Мей и Фредди Мак, которые, под государственные гарантии, выдают банкам кредиты для выдачи ипотечных ссуд всякому, кто ни попросит. Вне зависимости от его состоятельности, от перспектив расплатиться по «мортгажу».

Но перспективы появляются, будь ты и негр юных годов, умеющий в жизни только лишь курить траву и работать манекеном на краш-тестах. Как бы тебе ни отбили голову, но ты смекаешь: сейчас ты берёшь два дома по сто грандов, а через три года они будут по двести. Получается, ты продашь один дом, второй оставишь себе, и расплатишься со всеми кредитами. Хо-хо!

Почему ты в этом уверен? Ну, во-первых, потому, что дебил с отбитой головой. А во-вторых, потому — что твой сосед три года назад взял дом за полтос, а сейчас он стоит сотку.

Почему так растёт цена на домишки? Да потому, что правительство решило влить в жилищное строительство дохерища бабла, раздавая свои гарантии направо и налево.

И вот всё растёт, всё процветает: и девелоперы, и строители, и производители стройматериалов, и банки, получающие всё более дорожающие залоговые активы. А потом неизбежно происходит «бэмс». Пузырь лопается, ошмётки бубльгума повисают на отпавшей челюсти.

Нет, в нормальной, рыночной экономике — это закономерное явление, циклические кризисы. Это, можно сказать, обусловлено человеческой психологией. Когда где-то обнаруживается точка роста, реального роста — вскоре там возникает ажиотаж, туда кидаются жадные лохи, стремящиеся по-быстрому наварить бабла, нихера не делая, только лишь снимая пенку с растущего курса, но как только он перестаёт расти — происходит обвал. И самые жадные и самые дурные лохи, не успевшие соскочить — прогорают. Что, в общем, справедливо и правильно.

Но когда в дело вмешивается правительство — оно способно усугублять эти закономерные кризисы, надувая пузыри гораздо больше, нежели они возникали бы естественным образом.

И если ты понимаешь эти процессы — ты, конечно, можешь попробовать поиграть на рынке жилой недвижимости, рассматривая его как источник обогащения. Брать хаты, когда они «на дне» - в ожидании экономического роста (тут главное не ошибиться, что будет именно рост, а не полный пиздец). В преддверие правительственной программы строительства домиков для бедных поросят, которая, конечно, взгреет цены на квартиры так, что они и богатым хрякам не по рылу окажутся. И на этом месте, когда имеется ажиотажный спрос на жилую недвигу — слить свои хаты, пока всё не наебнуло.

Но при этом надо понимать: речь идёт о многолетних трендах. Где возможны довольно сильные флюктуации (допустим, правительство объявило программу поддержки жилищного строительства, а тут возникают сомнения, что оно это сделало всерьёз и ассигнует на это какие-то средства, и просад). И может так получиться, что тебе срочно понадобились деньги, а ты не можешь их выдернуть из недвиги без существенных потерь от изначальных инвестиций.

Ну вот как те, кто брал ипотеки три-четыре года назад — они сейчас хрен продадут свою хату. Не то что за те деньги, за какие брали (это уж несмешно!) - а просто хрен продадут. Рынок — стоит, в общем-то.

Поэтому этим горемычным валютным ипотечникам в общении с банком я бы посоветовал говорить следующее: «Говорите, если не расплатимся — изымите хату за долги? Вперёд и с песней! Расторгаем, значит, договор, вы получаете хату, а мне — возвращаете уже уплаченное за вычетом ваших процентов за соответствующий период. И торгуйте этими хатами. А мы, обезьянки, посмеёмся!»

Но валютные ипотечники, не имевшие доходов в валюте — они всё-таки простоватая публика. Им просто в голову не приходит, что никому, кроме них, их хата нахер сейчас не нужна. А банк, который тоже оказался в очень сложном положении, - просто берёт на понт, пытаясь спекулировать на привязанности заёмщика ко своему ипотечному гнёздышку. Но такая перспектива, что сотни ипотечников предложат реституцию, и у банка окажутся сотни никому нахер не нужных хавир — бросает его менеджмент в холодный пот :-)

Но люди так воспитаны, что у них в голове не укладывается такая простая мысль, сказать банку: «Хорошо. Я съезжаю на съёмную. Ты делаешь возврат ранее выплаченного, в валюте. И получаешь эту замечательную квартиру, которая в валюте стоит сейчас треть от тех денег, что стоила тогда, когда зачислялась тебе в актив как залоговое имущество. И ебись с ней, как хочешь!»

«Нет, ну как же так? - кричат ипотечники. - Это же была моя СОБСТВЕННОСТЬ! Ну, почти собственность».

Да охуительная просто собственность, которая за десять лет может по цене в десять раз погулять туда-сюда!

Охуительная собственность, которая, конечно, всецело твоя — но всецело зависит от государственных прихотей и муниципальных тарифов. Захотят — ЖКХ тебе поднимут, как бог на душу положит. Захотят — взнос на капремонт через тридцать лет введут. Захотят — ещё чего придумают, от чего ты не сможешь отказаться. Захотят — рядом домину отгрохают такую, что света белого не взвидишь. А так-то — да, ты полноправный хозяин этой собственности.

Вот будь ты арендатором на съёмной, и предъяви тебе арендодатель или муниципалитет какие-то дополнительные странные услуги за странные деньги, ты бы собрал вещички, сделал ручкой и сказал: «Ну, чао, значит!»

А тут — это твоя собственность(!). Это звучит гордо. Этим надо дорожить. И ты к ней привязан.

Слышу возражения: «Ну всё-таки хочется иметь какой-то именно свой дом, обустроить его на свой вкус, и чтоб было, что передать детям».

Отвечаю: «Ребят, вы на помойке себя нашли, что ли? Ну какой, нахер, «свой дом» в этой бетонной клетке в бетонной коробке? Как ты её ни разукрашивай, эту хавиру — это ЖИЛПЛОЩАДЬ, а не дом. Это так, перекантоваться, пока на ноги не встал. А как встал — нужно именно домом своим обзаводиться. Отдельно стоящим. С самодостаточным энерго- и водоснабжением (в идеале, хотя и в коттеджных посёлках нынче всё довольно разумно устроено, и по тем же ЖКХ — гораздо дешевле обходится). Благо, это Россия, которую если и можно за что любить — так за бескрайность просторов».

Но вкладываться десять-пятнадцать-двадцать лет в то, чтобы заиметь бетонную клетушку, которая ко времени выплаты, возможно, вообще никакой ценности иметь не будет? Это либо с головой не дружить — либо слишком низкую самооценку иметь.

Катюху мне удалось отговорить от этой затеи, брать ипотеку в 2013. Сейчас она говорит: «За это спасибо даже больше, чем за то, что из Египта выдернули».

Многие — повелись на эту замануху. Ну, такова жизнь.

P-s.: Главное в доме — это, конечно, крыша. На которой должны быть солнечные панели. А поверх них — Утёс. «Одиноко
он стоит, задумался глубоко» :-)

Tags: жизнеутверждающее, экономика
Subscribe

  • Украина, Россия и Чехов

    Многие сейчас всерьёз приморочились будто бы неминуемым обострением российско-украинского конфликта. Иные эксперты уж инструкции публикуют, как…

  • Стишок про крокодильчика из "Алисы". Перевод.

    Разучили с Киркой для садика стишок про крокодила из «Алисы» (нет, всю «Алису» целиком она пока не читает, дождёмся уж пяти…

  • Error no object

    Просматривал как-то свою заметку о «неделикатных» вопросах в инглише — и обратил внимание на What do you do for living ? Обратил…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 25 comments

  • Украина, Россия и Чехов

    Многие сейчас всерьёз приморочились будто бы неминуемым обострением российско-украинского конфликта. Иные эксперты уж инструкции публикуют, как…

  • Стишок про крокодильчика из "Алисы". Перевод.

    Разучили с Киркой для садика стишок про крокодила из «Алисы» (нет, всю «Алису» целиком она пока не читает, дождёмся уж пяти…

  • Error no object

    Просматривал как-то свою заметку о «неделикатных» вопросах в инглише — и обратил внимание на What do you do for living ? Обратил…